Согласование результатов применения различных подходов и методов оценки. Согласование результатов оценки объектов недвижимости Методы согласования результатов оценки недвижимости

Метод валового рентного мультипликатора. Общий коэффициент капитализации

В рамках рыночного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости часто для сопоставления объектов-аналогов и объекта оценки применяют либо валовой рентный мультипликатор, либо коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор (GRM) – это отношение продажной цены объекта недвижимости к доходу от этой недвижимости. Подразумевается, что, если между объектом оценки и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то они уже отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Расчет общего коэффициента капитализации (R) основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации сопоставимого объекта, путем деления его на продажную цену сопоставимого объекта. Использование данного метода оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки, присущие способу валового рентного мультипликатора, т.к. в данном случае отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоком доходов схожим по риску и продолжительности с потоком доходов оцениваемого объекта.

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми тремя рассмотренными методами (затратным, доходным и рыночным). Окончательная стоимость объекта недвижимости определяется в результате согласования, т.е. анализа альтернативных заключений о стоимости объекта оценки, полученных на основе различных подходов с целью определения окончательной оценки стоимости.

Критериями согласования являются:

Соответствие каждого подхода цели использования оценки;

Точность информации и проведенных расчетов по каждому подходу;

Обоснованность и логичность доказательств, проводимых в ходе применения каждого из подходов.

На основе проведенного анализа оценщик дает вес каждому подходу. Таким образом, окончательная оценка стоимости представляет собой средневзвешенный показатель стоимости.

Результаты работы по оценке обычно представляются в виде отчета. При этом международные стандарты требуют называть подобный отчет «Отчет по оценке» (Valuation Report) или «Сертификат оценки» (Valuation Certificate).

Единой классификации отчетов об оценке на уровне международных организаций пока не разработано. Вместе с тем существуют разнообразные классификации отчетов на национальном уровне и на уровне отдельных государственных ведомств и коммерческих компаний.

Наиболее многочисленными являются классификации отчетов по глубине проработки материала и степени подробности изложения основных фактов и выводов. Для примера можно рассмотреть следующую классификацию, используемую в Appraisal Institute (США): устный отчет; отчет в виде письма; краткий отчет; полный отчет.

Устная форма отчетов об оценке обычно используется, если клиенту достаточно самой поверхностной и неподтвержденной исследованиями предварительной информации. Устный отчет об оценке допускается применять в случаях, если последующие ссылки на него будут исключены. Передача результатов оценки заказчику может происходить при личной встрече или по телефону. Оглашение экспертного заключения оценщика в суде также считается устным отчетом об оценке. Каждый устный отчет должен включать в себя описание оцениваемого имущества, фактическую информацию, сделанные допущения и обоснование заключения о стоимости.

Отчет в виде письма содержит общие характеристики оцениваемой собственности и величину полученной в результате анализа стоимости. При этом возможны две ситуации – оценка проводилась в сокращенном варианте и оценка проводилась в полном варианте.

В первом варианте в письме должны быть указаны все ограничения, в рамках которых проводилась оценка, а также сделано упоминание, что приведенный результат является предварительным. Во втором варианте в письме должно быть указано, что оценка выполнялась в полном объеме, а также должна быть сделана ссылка на местонахождение полного варианта отчета. На практике подобные письма чаще всего используются в виде уведомления клиента об окончании работы по оценке.

Краткая форма отчета широко распространена в специализированных организациях, занимающихся страхованием и ипотечным кредитованием. Как и отчет в виде письма, краткий отчет может отражать либо результаты ограниченной оценки, либо результаты полной оценки. В случае, если оценка проводилась в соответствии с техническим заданием на оценку в сокращенном варианте или при наличии существенных ограничений, подобные факты должны быть указаны как в отчете, так и во всех ссылках на него. Если краткий отчет отражает результаты, полученные в полном отчете, то должны быть сделаны ссылки на полноту исследования и местонахождение полного отчета.

Краткие отчеты могут быть выполнены либо в повествовательной форме, либо в форме специально разработанных бланков и таблиц.

Наконец, последним типом отчетов об оценке, в рассматриваемой классификации, является полный отчет, который представляет из себя полное описание исходной информации, ее анализ и выводы о величине стоимости.

Рассмотрим более подробно типовое содержание полного отчета об оценке рыночной стоимости.

По своей сути полный отчет об оценке является документом произвольной формы. Однако опыт практической деятельности показывает, что определенное структурирование и стандартизация изложения материала существенно упрощают как написание, так и изучение такого документа. Рекомендуемая типовая форма полного отчета об оценке рыночной стоимости содержит следующие основные разделы.

Титульный лист

На титульном листе указываются наименование и адрес объекта оценки, дата оценки, наименование клиента и оценщика.

Сопроводительное письмо

Сопроводительное письмо на имя клиента предваряет отчет. В нем подтверждается факт окончания работ по оценке, приводятся основные характеристики объекта оценки и полученная в результате оценки величина стоимости собственности.

Краткое содержание основных фактов и выводов

В данном разделе отчета перечисляются следующие позиции:

Основные положения технического задания на оценку;

Дополнительная информация, имеющая существенное отношение к величине стоимости;

Основные результаты, полученные при анализе и обработке исходной информации.

Материал этого раздела предназначен для оперативного ознакомления клиента с основными моментами выполненной работы.

Основные предпосылки, допущения и ограничения

Перечисление используемых оценщиком предпосылок, допущений и ограничений является обязательным элементом отчета. При этом особо подчеркиваются позиции, указанные клиентом и не совпадающие со стандартными подходами при оценке.

Примерный перечень предпосылок, допущений и ограничений при оценке рыночной стоимости содержит следующие позиции.

Отчет об оценке достоверен только в полном объеме. Использование отдельных положений и выводов вне контекста всего отчета является некорректным и может привести к искажению результатов исследований.

Результаты и содержание отчета достоверны только для указанной в техническом задании цели оценки.

Во избежание некорректного истолкования результатов оценки любые ссылки на материалы отчета, а также перевод отчета на иностранные языки без соответствующей редакции и разрешения оценщика не допускаются.

Работы по техническому освидетельствованию объекта оценки выполнены в объеме, согласованном с клиентом. (Если, по мнению оценщика, глубина исследования недостаточна, что может отразиться на полученном результате, необходимо указать данный факт). За наличие скрытых дефектов, обнаружение которых визуальными или неразрушающими методами невозможно, ответственность оценщиком не принимается.

Специальные исследования экологической ситуации техническим заданием на оценку не предусмотрены. (Если предусмотрены, то в каком объеме.)

Экспертиза юридических аспектов прав собственности не проводилась. Оцениваемая собственность считается свободной от всех претензий со стороны третьих сторон, за исключением оговоренных в отчете.

Мнение оценщика относительно полученной величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение ситуации после даты оценки, которое может повлиять на стоимость объекта оценки.

Результат оценки полностью зависит от адекватности и точности используемой информации и от сделанных допущений. Вследствие этого полученная величина рыночной стоимости носит вероятностный характер с определенными параметрами рассеивания, независимо от того, выражена она одним числом, или в виде диапазона.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта для указанной в техническом задании цели оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке по цене, равной полученной в данном отчете стоимости.

Наряду с общими позициями, в данный перечень следует включать дополнительные пункты, которые, по мнению оценщика, существенно влияют на результат. Например: если оценка выполнялась без достаточного объема необходимой информации, если клиент не раскрыл цель оценки, и т.п. В подобных случаях оценщик должен ясно указать, нужна ли дополнительная информация и исследования для окончательного вывода о стоимости. Отдельно следует указать особые инструкции клиента на оценку.

Перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки или ссылку на них

Если в соответствии с договором на проведение оценки предполагается публикация результатов оценки или открытая ссылка на них, то одновременно с представлением отчета оценщик должен предоставить проект материала для опубликования или ссылки. Данный проект должен содержать минимально необходимую информацию, которая позволит избежать некорректного толкования результатов оценки. Кроме того, оценщик должен письменно заявить, что прежде чем дать согласие, ему необходимо ознакомиться и изучить проект формы и содержания предполагаемой публикации. Оценщик должен получить сигнальный экземпляр перед запуском в печать и подписать его.

Имя, квалификацию и статус оценщика;

Дату и базу оценки;

Указание стандартов, в соответствии с которыми выполнена оценка;

Особые допущения и отступления от стандартов, принятые при проведении оценки;

Ограничения и указания клиента, имевшие место при проведении данной оценки.

Дата и объем технического освидетельствования

Приводится дата или период, в течение которого выполнялось техническое освидетельствование, фамилии и квалификация экспертов или оценщиков, объем и глубина выполненных работ. Если в процессе оценки выявляются факты, указывающие на необходимость более глубокой технической экспертизы, приводится мнение специалистов в отношении влияния дополнительных данных на стоимость объекта.

Если по каким-либо причинам доступ на объект или к отдельным элементам сооружения был затруднен, необходимо указать данный факт.

Определение базы оценки

Приводится полное определение и соответствующие комментарии базы оценки, согласованной в техническом задании.

Анализ социально-экономической ситуации в регионе

В данном разделе отчета проводится исследование рыночной ситуации по следующим направлениям:

Краткое описание природно-климатических особенностей региона;

Основные макроэкономические показатели;

Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке;

Основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияния на позиционирование объекта оценки на рынке;

Основные характеристики рынка недвижимости;

Выводы по разделу обоснованием текущего и перспективного позиционирования объекта оценки на рынке, определением наиболее вероятного типичного покупателя и его инвестиционной мотивации.

В качестве иллюстрации приводится карта региона с указанием местоположения объекта оценки.

Анализ местоположения объекта оценки

На основе конкретных характеристик местоположения выявляются положительные и отрицательные факторы, которые существенно влияют на стоимость:

Характер окружающего типа землепользования;

Транспортная доступность;

Инженерные сети и коммунальное обслуживание;

Социальная инфраструктура;

Экономическое местоположение;

Экологическое состояние района;

Социальная репутация;

Криминогенная обстановка.

В качестве иллюстрации приводится карта местности с указанием местоположения объекта оценки.

Описание объекта оценки

Приводится подробное описание участка земли, зданий и сооружений. Детализируются объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта. В качестве иллюстрации приводятся планы, картограммы, материалы фотофиксации.

В Приложении к отчету приводится акт технического освидетельствования объекта с дефектными ведомостями.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

В зависимости от состава технического задания выполняется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли как свободного, и/или собственности с имеющимися улучшениями.

«Определение стоимости затратным методом»,

«Определение стоимости рыночным методом»,

«Определение стоимости доходным методом»

Согласование результатов оценки

На основании выполненного анализа и проведенных расчетов и с учетом всех полученных выводов формулируется мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки.

Сертификат оценки

В данном разделе отчета оценщик:

Информирует о профессиональных стандартах, на основании которых выполнена работа;

Подтверждает соблюдение при оценке норм профессиональной этики;

Заявляет о своем статусе при выполнении работы, то есть является ли он внутренним, внешним или независимым оценщиком;

Приводит полученную в результате оценки величину стоимости с указанием даты оценки;

Ставит свою подпись и печать.

Список использованной литературы

Приводится список нормативной, технической, специальной литературы и печатных источников, использованных при выполнении оценки.

Общие сведения об оценщике

Указываются образовательные учреждения, в том числе профессиональные, даты их окончания, наименование полученных специальностей и квалификаций, ученые степени и звания, членство и квалификация в профессиональных обществах, перечень выполненых работ по оценке и другая информация, позволяющая клиенту получить мнение о профессионализме и опыте оценщика.

Приложения

В приложении проводятся:

Сведения об объектах-аналогах с указанием источников получения информации;

Расчеты и информация, которые использовались при выполнении работы, с указанием источников;

Графические и фотоматериалы, иллюстрирующие объект оценки.

В процессе оценки использовались различные методы. Решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, определяется обоснованным суждением Оценщика, которое оформляется путем взвешивания результатов использованных методов.

Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания и метод субъективного взвешивания. В настоящей работе оценщик воспользовался вторым методом определения итоговой величины стоимости.

Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются следующими критериями:

Возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя.

Качество информации, на основании которой проводится анализ.

Способность подходов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Затратный подход позволяет определить затраты на изготовление и реализацию нового объекта оценки за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты. Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения. Однако, следует учитывать, что затратный подход включает в себя стоимость земельного участка - наиболее дорогого актива в крупных городах. Цель оценки имущества определение величины залоговых (кредитных) обязательств, т. е. необходимо отразить стоимость объектов в условиях рыночной конъюнктуры, а затратный подход отражает только затраты на воссоздание объектов недвижимости. Поэтому мы приняли решение не учитывать результаты оценки недвижимости, полученные на основе затратного подхода по объектам являющимися коммерчески привлекательными, но учесть такие результаты для специализированных объектов недвижимости.

Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно учитывает выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Кроме того, данный подход основывается на данных о рыночных арендных ставках, что придает результатам, полученным с его применением, большую достоверность. К недостаткам данного подхода следует отнести то, что он учитывает будущие доходы от владения имуществом, т.е. основан на прогнозных данных, которые невозможно оценить точно (например, данные о загрузке объекта, данные о доходах и расходах, изменение налогового законодательства и пр.).

Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. С помощью сравнительного подхода рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов. Методы сравнительного подхода, при достаточной полноте и доступности информации об объекте-аналоге, позволяют получить расчетным путем стоимость объекта недвижимости, отражающую реальное состояние рынка недвижимости. Практически информации о сделках почти полностью закрыты, а информация о предлагаемых на продажу объектах бывает не вполне достаточной и полной.

При согласовании результатов применялся метод экспертной средневзвешенной оценки. При этом методе каждому из использованных в

оценке подходов и методов придаются различные весовые коэффициенты в зависимости от достоверности информации используемой при их применении. Максимальное значение оценки принято равным 5, минимальное 1. Максимальное значение – 5 – подход полностью отвечает выбранному критерию; 4 – подход отвечает выбранному критерию, но есть незначительные замечания «против»; 3 – подход отвечает критерию удовлетворительно, имеется достаточное количество фактов «против»; 2– подход плохо отвечает критерию; 1– подход очень плохо отвечает критерию, слегка затрагивает его суть.

В зависимости от степени отражения выбранного параметра сравнения, каждому подходу присваивается значение.

В условиях развитой экономики приоритет, как правило, отдается сравнительному подходу. В текущих условиях экономического спада, все три подхода практически равнозначны, т.е. при формировании цены рынок рассматривает объект не только с позиции среднерыночного уровня цен на аналогичные объекты, но и с позиции получения потенциального дохода и понесенных затрат на возведение аналогичного (идентичного) объекта, поэтому по параметру «способность отразить мотивацию покупателя/продавца» и «соответствие рассчитываемой стоимости» трем подходам присвоены равные значения.

Параметр «способность учитывать структуру ценообразующих рыночных факторов» большие значения присвоены доходному и сравнительному подходам, т.к. в основе их расчета лежат данные, полученные с рынка.

Степень достоверности и достаточности информации оценивалась Оценщиками в процессе сбора данных с рынка для использования их в расчетах. Наибольшее количество информации, полученной из публичных источников, используется в сравнительном подходе, в ходе проверки Оценщикам приходилось несколько раз уточнять детали по разным объектам аналогам в связи с получением некорректной информации. В связи с этим,

данному подходу было присвоено меньшее значение.

Для расчета весов результатов использованных методов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проделаем следующие простые вычисления:

Выстраивалась матрица (таблица) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;

Определялась сумма баллов каждого подхода;

Рассчитывалась сумма баллов всех используемых для оценки подходов;

По отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов вычислялся расчетный вес данного подхода в процентах;

Округлялись расчетные веса подходов с точность до 1% в целях использования данных весов для обобщения результатов.

Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.

На основе округленных весов рассчитаем обобщенную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученной с помощью данного подхода стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях обобщения результатов оценки. Данные предоставлены в таблице №16.

Таблица №16 - Расчет весовых коэффициентов

Критерий	Оценка в баллах
Подход	Затратный	Сравнительный	Доходный
Применение в расчете	Нет	Да	Да
Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты
Способность подхода учитывать структуру ценообразующих рыночных факторов, специфичных для объекта
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя / продавца
Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости
Итого сумма баллов для данного подхода
Сумма баллов
Вес подхода, %		0,50	0,50
Вес подхода округленно до 1%		50%	50%

Результаты применения двух подходов дали следующие результаты оценки стоимости объекта:

Таблица №17 - Согласование результатов оценки объекта недвижимости

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального оценщика о том или ином виде стоимости объекта оценки, зафиксированном в задании на оценку. В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки.

Согласование - это анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного (согласованного) значения оцениваемой стоимости.

Оценщик не должен проводить простое усреднение трех показателей стоимости. Окончательная оценочная стоимость никогда не является результатом усреднения, она не может быть получена путем суммирования всех оценочных стоимостей, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. Усреднение результатов различных методов не гарантирует правильного заключения об оценке, так как в этом случае предполагается, что при выполнении оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на практике встречается крайне редко.

На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Оценщик должен учитывать, что заказчик обычно требует объяснить причины расхождения результатов и обосновать процесс согласования. Профессиональные оценщики США считают приемлемым разброс значений стоимости, полученных применением различных доходов, в 10%. Если при согласовании какой-либо из показателей стоимости существенно отличается от других, то оценщик обязательно должен выяснить почему. Если причина не в математических или других ошибках, которые можно исправить, то в отчете об оценке необходимо указать, что привело к такому расхождению, и, возможно, при Согласовании в меньшей степени полагаться на результат, полученный на основе этого подхода.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как результат того или иного подхода взвешивать по отношению к результатам других подходов, — ключевое на заключительном этапе оценки.

Оценщик должен доказать, что использованный массив данных достаточен для проведения оценки с точки зрения всех участников рынка.

Расчету итоговой величины стоимости должен предшествовать всесторонний контроль процедуры оценки. Оценщику необходимо убедиться, что использованная информация, примененные аналитические методы, допущения и логика обоснования позволили получить адекватные и сопоставимые результаты стоимости недвижимости. Использованные приемы анализа должны соответствовать цели оценки, определяемому виду стоимости, методу и этапу расчета стоимости.

Оценщик должен выявить и проанализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения и расчеты в различных подходах к оценке, в целях устранения несоответствий. Например, соответствует ли остаточный срок жизни здания, учитываемый при определении его физического износа в затратном подходе, сроку возврата инвестиций, на основании которого рассчитывалась норма возврата капитала для определения коэффициента капитализации, в доходном подходе.

Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:

Цель оценки и предположительное использование ее результатов;

Применяемый вид (стандарт) стоимости (например, обоснованная рыночная стоимость или инвестиционная стоимость);
- характер оцениваемой доли собственности;
- количество и качество данных, подкрепляющих применение метода;
- уровень контроля рассматриваемой доли собственности;
- уровень ее ликвидности.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и в конечном итоге вывести итоговое заключение.
Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации и количество доказательств.

Адекватность. На основе этого критерия оценщик определяет степень соответствия каждого подхода цели и назначению (использованию) оценки. Адекватность подхода, как правило, определяется типом имущества и активностью рынка. Например, оценка жилой недвижимости дает наиболее объективные результаты методом сопоставимых продаж, объекты специального назначения ориентированы на затратный подход, который может не пригодиться при оценке устаревших зданий. На практике возможна ситуация, когда оценщик должен отдавать предпочтение не одному, а двум результатам, однако их значимость может быть неравнозначной.

Качество информации. Достоверность результатов оценки зависит от объема и достоверности использованных данных, задействованных в ходе расчетов, корректировок, аналитических суждений и выводов (например, достаточность и актуальность информации по ставкам арендной платы, необходимым для расчета и внесения корректировок в цену аналога на местоположение объекта недвижимости, или надежность данных, служащих источником для определения величины функционального и экономического устареваний). Критерии, отражающие уместность и качество используемой информации, необходимо также рассмотреть в отношении типа оцениваемой недвижимости.

Точность оценки измеряется уверенностью оценщика в правильности предположений (прогнозов) и расчетов, проведенных в рамках каждого подхода. Оценщик имеет право доверять точности данных и расчетов, использованных в различных подходах в неодинаковой степени.

Количество доказательств. Адекватность и качество информации при согласовании рассматриваются в сочетании с количеством доказательств, задействованных в том или ином подходе. Доказательство при расчете стоимости недвижимости заключается в использовании для различных суждений и расчетов рыночной информации с учетом территории, назначения недвижимости и других характеристик оцениваемого объекта и его аналогов. Независимо от количества имеющихся доказательств действия оценщика не ограничиваются операциями с цифрами, так как расчет величины стоимости должен соответствовать виду стоимости, указанному в задании на оценку. Важной составляющей доказательства является стабильность или изменчивость рыночной ситуации, так как доказательства, полученные сравнением продаж ранее осуществленных сделок, могут характеризовать ситуацию, не соответствующую дате проведения оценки.

Пример 15.1. Произведена оценка коммерческого объекта недвижимости (год постройки - 1914), и получены следующие показатели стоимости:
затратный подход 1 800 000 дол.;
подход сопоставимых продаж 1 600 000 дол.;
анализ ДДП 1 650 000 дол.

Оценщик при согласовании стоимости пришел к следующему заключению:

1. На рынке на дату оценки строительство новых объектов практически не ведется, поэтому затратный подход сам по себе не может считаться наилучшим в применении для конкретного случая оценки. Кроме того, объект построен давно, следовательно, довольно трудно точно оценить накопленный износ. Объект недвижимости относится к коммерческим, И целью его покупки, скорее всего, будет получение дохода, следовательно, покупатель больше заинтересован в результатах, отражающих возможности объекта производить доход, а не в затратах на его строительство.

2. В сравнительном подходе было использовано пять аналогов, ни один из которых нельзя полностью признать сопоставимым по отношению к оцениваемому объекту. Степень точности корректировок достаточно относительна, так как не было возможности получить точные данные о проведенных сделках.

3. Доходный подход кажется наиболее адекватным и дающим наиболее надежные результаты по оценке данного объекта. Данные об аренде и операционных расходах были получены из надежных источников и считаются достоверными. Как уже отмечалось, объект - коммерческий, что указывает на важность оценки на основе анализа его возможности приносить доход.

В результате проведенного анализа оценщик придает вес каждому из подходов:
- затратный подход 25%;
- сравнительный подход 25%;
- доходный подход 50%.

Тогда окончательная оценка стоимости составляет:
1 800 000 х 25% + 1 600 000 х 25% + 1 650 000 х 50% т 450 000 + 400 000 + 825 000 — 1 675 000 дол

Совсем недавно такого варианта проведения согласования было бы вполне достаточно. Сегодня логика проведения процедуры согласования требует четкого выделения ряда критериев, по которым должно быть проведено сравнительное исследование соответствия им каждого из применяемых подходов оценки.

Предлагаем оценщикам следующую достаточно полную систему критериев, которую можно использовать при применении методов согласования, описанных ниже.

Проблема формализации процедуры согласования результатов оценки стоимости недвижимости, полученной с применением различных подходов, может быть решена как традиционным путем с применением экспертного метода, так и рассмотрением процедуры согласования как многокритериальной задачи принятия решения.

После того, как оценщик произвел оценку бизнеса различными методами нескольких подходов, он должен сравнить полученные величины стоимостей. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. На практике получаемые разными подходами величины обычно существенно различаются. К примеру, рассмотрим крупное предприятие, имеющее значительное количество основных средств и иных материальных активов, но производящее низкорентабельную продукцию. Его стоимость, полученная при помощи затратного похода, может в несколько раз превышать величину стоимости, полученную при помощи методов доходного подхода. Следовательно, оценщик обязан провести согласование стоимостей для определения итоговой величины стоимости бизнеса.

Итоговая величина стоимости – это стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании различных подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Согласование результатов оценки – обязательная процедура процесса оценки и обязательная часть отчета об оценке. Как указано в ФСО-3 «Требования к отчету об оценке», в нем должно присутствовать описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов. В этой части отчета оценщик в повествовательной форме поясняет сущность расхождений в стоимости, определенной различными методами, обосновывает выбор метода согласования итоговой стоимости бизнеса, и производит обобщение.

При согласовании необходимо учесть значимость и функциональность каждого подхода в конкретной ситуации. Как правило, при оценке бизнеса один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. Из-за специфических особенностей предприятия или недостаточности информации бывает, что некоторые из подходов на практике невозможно применить.

Итоговая величина стоимости никогда не бывает результатом математического усреднения, т.е. она не находится путем суммирования величин всех оценочных стоимостей с последующим делением суммы на количество использованных подходов. Это предполагало бы, что каждый из подходов дает надежный результат, что бывает крайне редко. Для определения итоговой стоимости используется профессиональное мнение оценщика, которое наиболее оптимальным образом формализуется в методе средневзвешенного усреднения.

В общем случае, этом методом итоговая стоимость определяется по следующей формуле:

С ит = К д С д + К с С с + К з С з,

С ит – итоговая стоимость бизнеса,

С д, С с, С з – стоимости, определенные при помощи доходного, сравнительного и затратного подходов соответственно,

К д, К с, К з – весовые коэффициенты, выбранные для доходного, сравнительного и затратного подходов соответственно. Следует помнить, что в сумме эти веса должны давать единицу, или 100%. Большинство оценщиков округляет рассчитанные весовые коэффициенты с точностью до 10%.

Для определения весовых коэффициентов каждого оценочного подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:

Цель оценки и определенное заданием использование ее результатов;

Вид определяемой стоимости (например, рыночная или инвестиционная стоимость);

Характер оцениваемой доли собственности (так, если оценивается миноритарный пакет акций, то затратному подходу придают меньший вес);

Качество и достаточность информации, лежащей в основе расчетов каждым методом;

Специфика бизнеса и его активов;

Степень контроля и степень ликвидности рассматриваемого пакета акций.

Учитывая все эти факторы, оценщик использует несколько методов, чтобы определить весовые коэффициенты для каждого подхода. К числу этих методов относят:

Метод математического или субъективного взвешивания;

Метод экспертных квалиметрий;

Метод анализа иерархий;

Вероятностный метод.

Следует отметить, что все эти методы решают одну и ту же цель: формализовать профессиональное мнение оценщика о степени применимости того или иного подхода в процедуре согласования.

Самый простой и наиболее часто используемый – метод математического или субъективного взвешивания, когда весовые коэффициенты присваиваются оценщиком интуитивно, на основании профессионального суждения. Метод экспертных квалиметрий (экспертных оценок) подразумевает оформление того же субъективного суждения при помощи более формализованной последовательности действий (подбор комплекса оценочных критериев, выставление оценки экспертами по каждому критерию, обобщение результатов). Метод анализа иерархий превращает оформление профессионального мнения в математическую процедуру. При этом производится структуризация задачи согласования на иерархическую структуру с несколькими уровнями: цели, критерии и альтернативы; производится парное сравнение элементов каждого уровня, расчет коэффициентов важности элементов и подсчет итогового значения веса каждой альтернативы. Вероятностный метод подразумевает использование значений и закономерностей вероятности реализации решений по каждому из подходов.

Каждый из методов носит эвристический характер, не имея строгого научного доказательства. Однако они нашли широкое практическое применение в оценочной деятельности из-за своей простоты и наглядности.

Пример расчета итоговой стоимости методом субъективного взвешивания приведен в таблице.1.

Таблица 1. Расчет итоговой стоимости субъективным методом

В рассмотренном примере разница между итогами оценки по различным подходам была достаточно значительной, 75%. В нашем случае наименее достоверному с информационной точки зрения подходу был присвоен наименьший весовой коэффициент. На практике при согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным считается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода, находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода.

Итоговая стоимость бизнеса, указанная в отчете, является мнением независимого оценщика. Как показывает практика, реальная стоимость продажи бизнеса всегда отличается от рекомендованной (вспомним «правило 10-50»). Однако мнение профессионала, подкрепленное базирующимися на стандартах расчетами, является весомым аргументом при переговорах между продавцом и покупателем бизнеса.

Требования к отчету по оценке и его структура

Общие требования к содержанию отчета об оценке определены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО-3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.

Отчет об оценке является итоговым документом, содержащим сведения доказательственного значения, составленным по результатам процедуры определения стоимости бизнеса в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Он составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При составлении отчета оценщик должен придерживаться следующих принципов:

В отчете должна быть изложена информация, существенная для определения стоимости объекта оценки;

Информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена;

Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. В отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

1) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

2) применяемые стандарты оценки;

3) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

4) сведения о заказчике оценки и об оценщике;

5) информация обо всех привлеченных к проведению оценки организациях и специалистах;

6) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

Основание для проведения оценщиком оценки;

Информация, идентифицирующая объект оценки;

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов;

Итоговая величина стоимости объекта оценки;

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;

7) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком, реквизиты оцениваемого юридического лица и балансовую стоимость объекта оценки;

8) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;

9) описание процесса оценки бизнеса, включая обоснование выбора используемых подходов и методов, последовательность определения стоимости в рамках каждого из применяемых подходов, а также соответствующие расчеты;

10) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии используемых материалов. Документы, предоставленные заказчиком (справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным лицом и заверены в установленном порядке. В случае, если информация при опубликовании на интернет-сайте не обеспечена свободным доступом либо в будущем возможно ее изменение, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством или заданием на оценку.

Структура (последовательность глав) отчета об оценке законодательно не определена, однако отчеты об оценке бизнеса, как правило, мало отличаются в порядке изложения. Обычно в отчет входят следующие разделы:

1. Введение.

2. Резюме (краткие итоги отчета, ограничения и допущения).

3. Общеэкономический анализ.

4. Анализ отрасли.

5. Анализ региона, где расположено предприятие.

6. Характеристика предприятия.

7. Корректировка отчетности и финансовый анализ.

8. Определение стоимости бизнеса различными подходами.

9. Согласование результатов.

10. Приложения (источники информации).

Главные задачи, которые должен выполнить оценщик при подготовке отчета – обеспечить логику изложения, использование только существенной информации и понятность отчета для неквалифицированных пользователей.

Экспертиза отчета по оценке

Экспертиза отчета об оценке – это действия экспертов СРО в целях проверки отчета, подписанного оценщиком, на соответствие требованиям законодательства РФ и стандартов, а также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Проведение экспертизы отчетов об оценке регулируется статьей 17.1. Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» (в ред. Федерального закона от 08.06.2015 N 145-ФЗ) и ФСО-5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 04.07.11 № 328.

Согласно ФСО, выделается два вида экспертизы в зависимости от ее предмета:

Экспертиза на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки, и стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза);

Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства.

По основанию для проведения экспертизы они классифицируются на три типа:

Экспертиза отчета в случаях, установленных законодательством РФ (обязательная);

Экспертиза отчета в соответствии с внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков;

Экспертиза на основании договора (добровольная, или инициативная).

В случае если экспертиза отчета об оценке проводится на основании договора, размер оплаты за проведение экспертизы отчета об оценке определяется договором и не может зависеть от вывода, содержащегося в экспертном заключении.

Случаи обязательной экспертизы отчетов об оценке в соответствии с законодательством:

1. Оценка имущества должника в рамках процедуры банкротства. Согласно ст. 130 Федерального закона от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» экспертиза отчета об оценке имущества должника выполняется при одновременном соблюдении двух условий:

Должником является унитарное предприятие либо АО, более 25% голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности;

На отчет об оценке было выдано отрицательное заключение Росимущества.

2. Определение цены (денежной оценки) имущества АО. Согласно ст. 77 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» выполняется экспертиза отчета об оценке имущества для АО с государственным и муниципальным участием при наличии отрицательного заключения Росимущества и проведении оценки для целей дополнительного размещения акций, приобретения размещенных акций и т.д.

3. Выкуп лицом, которое приобрело более 95% акций ПАО, ценных бумаг ПАО по требованию данного лица или владельцев оставшихся акций. Согласно ст. 84.7 и 84.8 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» выкупная цена не может быть ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке ценных бумаг и подтвержденной СРО при проведении экспертизы такого отчета об оценке.

4. Государственная кадастровая оценка. Согласно ст. 24.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости включена в совокупность действий, выполняемых при проведении государственной кадастровой оценки.

5. Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки. Согласно ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком. При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом не проводится повторная оценка. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.

Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – заказчика экспертизы, либо собственника объекта оценки.

Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.

Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение.

При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

При проведении экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.

Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от положительных. Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.

Проверочные вопросы к главе 4

1. Каким образом и на каком этапе расчетов степень контроля сказывается на стоимости предприятия?

2. Для каких организационных форм бизнеса легче определить скидку на ликвидность, а для каких сложнее?

3. Каким образом учитывается стоимость нефункционирующих активов при корректировке стоимости бизнеса?

4. Что включает в себя процедура согласования стоимости по окончанию расчетов?

5. Какие сведения должны содержаться в отчете об оценке?

6. Какие два типа экспертизы отчетов об оценке в зависимости от ее предмета предусматривает действующее законодательство?

7. В каких случаях проводится экспертиза отчетов об оценке?

Литература

Федеральные законы

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральный закон от 01.12.07 года N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».

Федеральные стандарты оценки

1. «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N 1)» от 20.05.15.

2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» от 20.05.15.

3. «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» от 20.05.15.

4. «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от 22.10.10.

5. «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 04.07.11.

6. «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 07.11.11.

7. «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» от 25.09.14.

8. «Оценка бизнеса (ФСО N 8)» от 01.06.15.

9. «Оценка для целей залога (ФСО №9) от 01.06.15.

10. «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10) от 01.06.15.

11. «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности» (ФСО №11) от 22.06.15.

Научная и учебная литература

1. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Оценка стоимости бизнеса: учебник для бакалавров. М.: Издательство Юрайт, 2016.

2. Оценка бизнеса: учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд. – М.: Финансы и статистика, 2009.

3. Оценка бизнеса: учебное пособие / В.Е. Есипов и др., под ред. В.Е.Есипова и Г.А. Маховиковой.- 3-е изд.- СПб.: Изд-во Питер, 2010.

4. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: Учебник. – М.: ФОРУМ, 2011.

5. Оценка стоимости бизнеса: учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / Е. А. Спиридонова. - М. : Издательство Юрайт, 2016.

6. В. И. Бусов, О. А. Землянский. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) : учебник для академического бакалавриата - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Издательство Юрайт, 2015.

7. Оценка стоимости бизнеса: учебник / коллектив авторов; под ред. М.А. Эскиндарова, М.А. Федотовой. - М. : КНОРУС, 2015.

8. Оценка бизнеса: учебное пособие / Л.С. Васильева. - М.: КНОРУС, 2016.

9. Косорукова И. В., Секачев С.А., Шуклина М. А. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса. Учебник. - М. : Синергия, 2015.

10. Чеботарев, Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник для бакалавров / Н. Ф. Чеботарев. - 3-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2014.

11. Казакова Н.А. Экономический анализ в оценке бизнеса и управлении инвестиционной привлекательностью компании: учебное пособие. - М.: Финансы и статистика, 2015.

12. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. - 5-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2016.

13. Кузин Н.Я., Учинина Т.В., Толстых Ю.О. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности: учебное пособие. - М.: Инфра-М, 2016.

14. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Оценка стоимости машин и оборудования: Учебник и практикум для академического бакалавриата. - 2-e изд., - М. : Издательство Юрайт, 2014.

Ресурсы информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»

1. http://www.ncva.ru - Национальный совет по оценочной деятельности.

2. http://www.appraiser.ru - Вестник оценщика.

3. http://www.estimatica.info - Портал для оценщика.

4. http://www.ocenchik.ru - Оценка с Большой буквы.

5. http://nwsa.ru - Северо-Западное общество оценщиков.

6. http://sroroo.ru - Российское общество оценщиков.

7. http://www.cpa-russia.org - Сообщество профессионалов оценки.

8. http://sroarmo.ru - Ассоциация российских магистров оценки.

9. http://smao.ru - Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков.

10. http://www.sromso.ru/ - Межрегиональный союз оценщиков.

11. https://rosreestr.ru – Росреестр.

12. http://www.profsro.ru - Всероссийский профессиональный союз работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций.

Глава 1. Организация оценочной деятельности

1.1 Организация оценочной деятельности в РФ

1.2 Нормативно-правовая база оценочной деятельности в РФ и стандарты оценки

1.3 Аттестация оценщиков

1.4 Правила этики оценщиков

1.5 Ответственность оценщика

Проверочные вопросы к главе 1

Глава 2. Теоретические и практические основы оценки бизнеса

2.1 Сущность оценки, ее субъекты и объекты, цель и задачи

2.2 Основания оценки. Обязательная оценка.

2.3 Этапы процесса оценки

2.4 Понятие стоимости и ее виды

2.5 Бизнес как объект оценки

2.6 Принципы оценки бизнеса

2.7 Факторы, влияющие на величину стоимости бизнеса

2.8 Проблемы оценки бизнеса в РФ

2.9 Информационная база оценочной деятельности

2.10 Нормализация и корректировка финансовой отчетности

Проверочные вопросы к главе 2

Глава 3. Методы оценки бизнеса

3.1 Подходы и методы в оценочной деятельности

3.2 Доходный подход, метод дисконтирования денежных потоков.

3.3 Доходный подход, метод капитализации доходов.

3.4 Учет рисков в оценке бизнеса.

3.5 Сравнительный подход: метод рынка капитала или метод компании-аналога.

3.6 Сравнительный подход: мультипликаторы, их виды и использование.

3.7 Сравнительный подход: метод сделок.

3.8 Сравнительный подход: метод отраслевых коэффициентов.

3.9 Затратный подход: метод стоимости чистых активов

3.10 Затратный подход: метод ликвидационной стоимости

3.11 Оценка недвижимости

3.12 Оценка машин и оборудования.

3.13 Оценка нематериальных активов.

Проверочные вопросы к главе 3

Глава 4 Заключительный этап оценки

4.1 Методы корректировки итоговой величины стоимости бизнеса.

4.2 Согласование результатов оценки

4.3 Требования к отчету по оценке и его структура

4.4 Экспертиза отчета по оценке

Проверочные вопросы к главе 4

Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.

Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Иными словами, для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Для определения удельного веса для каждого результата применения каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:

· Цель оценки и предположительное использование ее результатов.

· Определяемый вид стоимости.

· Вид прав собственности.

· Количество и качество данных, использованных в расчетах.

· Уровень контроля рассматриваемой доли собственности.

· Уровень ликвидности оцениваемой недвижимости.

Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации, точность оценки и количество доказательств.

Согласование результатов оценки - это определение окончательной стоимости объекта оценки путем математического взвешивания результатов оценки, при котором каждому результату оценки стоимости объекта присваивается определенная весовая доля. Целью согласования результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки.

Метод «согласования по критериям». Для определения весовых коэффициентов различных подходов данным методом используется четыре объективных критерия, выбранные на усмотрение оценщика, которыми описываются отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта.

Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько этапов:

1. Строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями (критериев больше, следовательно, и баллов больше);

2. Определяется сумма баллов каждого подхода, затем - использованных подходов;

3. По отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода, процентах;

4. Расчетные веса подходов округляются с точностью до десятых